In één zin
Propdex is de transformatie-laag van de Nederlandse vastgoed-stack — een intelligence-cockpit die vastgoedontwikkelaars en kwaliteitsborgers van grondpositie tot go/no-go brengt zonder te schakelen tussen tien losse tools.
De thesis
De Nederlandse vastgoedmarkt ondergaat 2026-2030 een fundamentele transitie: de Omgevingswet vervangt 350+ bestemmingsplannen door evenzoveel unieke gemeentelijke omgevingsplannen. Tegelijk dwingt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb, 2024) een nieuwe categorie professionals — kwaliteitsborgers — in een rol die data-intensief is en regelgevingsdruk kent.
Wie in deze transitie de aggregator-rol pakt op transformatie-DD, wint de standaardpositie. Vandaag is die rol leeg. Brainbay/NVM bedient makelaars op huidige waarde. Matrixian/Calcasa doen taxatie. Omgevingsloket is overheidsmonopolie op vergunningen. Niemand integreert scouting → screening → due-diligence → risico-analyse → go/no-go voor transformatie en herontwikkeling.
Propdex bouwt die aggregator. Jaar 1-2: DD-cockpit voor ontwikkelaars en borgers. Jaar 2-3: AI-gegenereerde transformatie-scenarios per perceel (woningen, zorg, commercieel, gemengd). Jaar 3-5: de-facto data-laag tussen ontwikkelaars, financiers en gemeenten.
Wat klanten vandaag krijgen
| Capaciteit | Wat het oplost |
|---|---|
| Kaartgedreven perceel-scoring met potentie- en risico-overlay over heel NL | Geen schakelen tussen BAG-viewer, Funda, klimaatviewer, RVO-database, gemeentewebsite |
| Intelligence Grid per perceel — Potentie (3×3 kaarten), Risico (paginated), Dossiers (5 tabs) | DD-rapportage in 15-30 minuten ipv 4-8 uur handwerk |
| Cascade-extractie van gemeentelijke beleidsdocumenten via Anthropic Claude met deterministische cache | Woonvisies, omgevingsplannen, beleidsstukken automatisch genormaliseerd per perceel |
| 10 environmental APIs vooraf gecached — Natura2000, overstroming, geluid, lucht, EP-Online, BRK-eigendom, BAG-3D | Compleet risicoprofiel zonder tien losse queries |
| Multi-tenant SaaS — organization-level data-isolatie, JWT-auth, audit-log | Enterprise-veilig voor organisaties met meerdere users |
De cijfers
Markt
- Doelgroep wedge 1 — Vastgoedontwikkelaars met 5-30 projecten/jaar in NL, focus transformatie/herontwikkeling. Schatting 800-1.500 organisaties actief in dit profiel (CBS + sector-data).
- Doelgroep wedge 2 — Kwaliteitsborgers (Wkb-verplicht sinds 2024). Schatting ~600 actieve borger-bureaus in NL.
- Bij 5% penetratie in jaar 1-2: 40-105 klanten. Bij 10% penetratie jaar 3+: 140-210 klanten.
Pricing (binnen €15k/jr software-budget-plafond NL-vastgoed)
| Tier | €/maand | €/jaar | Users | Scans/mnd |
|---|---|---|---|---|
| Starter | €299 | €3.6k | 1 | 50 |
| Team | €699 | €8.4k | 5 | 100 |
| Enterprise | €1.249 | €15k | 15+ | 250 |
| Extra credits | €1.50/scan boven bundle |
ARR-trajectoire
| Klanten | Gemiddelde ARPU | ARR | Indicatieve waardering @ 10x ARR |
|---|---|---|---|
| 25 | €7.5k | €187k | €1.9M |
| 50 | €7.5k | €375k | €3.75M |
| 100 | €7.5k | €750k | €7.5M |
| 250 (jaar 3+) | €8.5k | €2.1M | €21M |
Unit economics
- Marginale kost per scan: €0.05-€0.15 (AI-API's via OpenRouter, multi-vendor routing)
- Bruto-marge per klant: 94-96% afhankelijk van tier-mix
- Vast infrastructuur: €26-150/mnd bij pilot, €350-950/mnd bij groei
- Per-klant kostprijs: ~€8-15/mnd at scale
Product-status
47 product-milestones gemerged (M001–M047), 137.000 percelen verwerkt in productie-database (gemeente Venlo), 64.000 scoringsresultaten beschikbaar, 275+ tests groen. Frontend (Aura design system v15.0) is desktop-first voor 27"-monitor-gebruikers met dagelijkse intensieve workflows. Backend draait op Railway (FastAPI + PostGIS + ARQ), frontend op Vercel. Domein propdex.nl actief.
Commerciële launch: 3-4 weken werk + 2 weken juridisch parallel-track. Kritieke gaps: Stripe-billing integratie, e-mailprovider, juridische skeletten (DPA/Privacy/ToS).
Team
- Klarifai BV — Nederlands product/tech-bureau (info@klarifai.nl) gespecialiseerd in multi-tenant SaaS voor NL/BE. Verantwoordelijk voor product, technologie, infrastructure, datapipeline. Eerder ervaring met logistieke SaaS (Box.16) en compliance-tooling.
- Sales-partner (vastgoedontwikkelaar, 50% Propdex BV via Partner Holding BV) — verantwoordelijk voor business development, klant-acquisitie, vastgoed-netwerk, sector-expertise. Tegelijk pilot-organisatie van Propdex als referentie-klant.
Beide founders 50/50 in Propdex BV via persoonlijke holdings. Klarifai's IP en voorwerk overgedragen via formele koopakte met uitgestelde foundersvordering. Partner's aandelen reverse-vested over 24 maanden op customer-acquisitie-mijlpalen (3/8/15/25 externe klanten + €3k/€8k/€15k/€25k MRR).
Wat we vragen
Seed-ronde: €150.000 — €350.000 tegen pre-money waardering te bespreken op basis van traction in komende 3-6 maanden.
Use of funds
| Categorie | % | Doel |
|---|---|---|
| Sales-investering | 35% | Eerste fulltime sales-resource of intensifying partner-bandwidth, content marketing, branche-events |
| Product-versnelling | 30% | Kwaliteitsborger-specifieke features (Wkb-rapportageformaten), cascade-batches M050-M057, API-laag voor enterprise-tier |
| Operations + legal | 15% | DPA/Privacy/ToS-review, AVG-compliance hardening, betalingsverwerking |
| Cash-runway | 20% | 12-18 maanden veiligheid bij milestones-tegenslag |
Investor-rights (standaard NL-SHA-vorm)
- Preferente aandelen met 1x non-participating liquidation preference
- Pro-rata-rechten in toekomstige rondes
- Information rights (kwartaalrapportage)
- Board-observer-positie of board-seat afhankelijk van ronde-grootte
- Standaard tag-along + drag-along
Risico's die we eerlijk benoemen
- Customer-demand nog te valideren — pilot-organisatie partner is op dit moment de eerste committed gebruiker. Eerste 3 externe klanten worden in maand 1-6 binnengehaald via partner's netwerk (vesting-mijlpaal).
- Pricing-positionering is hypothese — €299/€699/€1.249 voorgesteld op basis van markt-waarneming (€15k/jr software-plafond), eerste 3 verkoopgesprekken zijn expliciete price-discovery.
- Single-developer dependency Klarifai — gemitigeerd door standaard-stack (FastAPI, React, geen exotische tech) en uitgebreide documentatie. Bij €15k MRR aanwerving freelance backend-engineer.
- Concurrent-entry — geen directe concurrent in transformatie-DD-aggregatie vandaag, wel adjacente partijen (Brainbay, Matrixian). 18+ maanden tech-debt-voorsprong voor nieuwe entrant.
Contact
[Partner-naam invullen] — sales-partner Propdex BV [Email] · [Telefoon]
Vraag de partner naar de partner-briefing voor uitgebreide context over de deal-structuur, product-roadmap, en strategische positionering.
Propdex BV (in oprichting) is een gezamenlijke onderneming van Klarifai BV en Partner Holding BV. Deze onepager is een investor-introductiedocument en geen aanbod tot het aangaan van overeenkomst. Volledige due-diligence-set beschikbaar op verzoek na NDA.